運用利回りランキング② 投資信託・不動産投資

宮崎県延岡市で保険業や資産運用のアドバイスに携わる小田初光さんが、地方で暮らす生活者のリアルな視点で、お金に関するさまざまな疑問に答えます。今回も前回に引き続き、「定期預金でお金が増えない」と悩む相談者に対するアドバイス。投資信託と不動産投資の期待利回りについて考察します。

投資信託は0.1％～5％、不動産投資では3％～7％程度の利回りが期待できる
投資信託には低リスクな公社債投信と、より高い利益が見込める株式投信がある
相対的に好利回りな現物不動産、小額でもOKな不動産証券化商品

100万円で1年後の利益はいくら？運用商品ランキング

【質問】
銀行に預けていた100万円定期預金！　1年後に満期になるけど、金利を見て愕然……。利息がたったの100円。これじゃ自動販売機のコーヒーも買えん。しかも、そこから税金も取られる。100万円預けて利息が100円って、何かのミス？　ありえんわ！　窓口で頼まれたから預金したのに。いまの時代、もうちょっとましな商品はないですか？

令和2年8月末現在の利率では、100万円を銀行に1年間預けると、定期預金（金利0.002％）の場合で20円の儲けになります。これを基準としたとき、他の運用商品ではどれだけお金を増やせるのでしょうか？　前回は予想利回りが低い順に、①個人向け国債と②外貨預金についてご紹介しました。

【予想利回りが低い順のランキング】

①債券＝500円～（0.05％～）
②外貨預金＝500円～1,500円（0.05％～0.15％）
③投資信託＝1,000円～50,000円（0.1％～5％）
④不動産投資＝30,000円～70,000円（3％～7％）
⑤株式投資＝30,000円～（3％以上）
⑥確定拠出年金＝30,000円～（3％～）
⑦外貨建て終身保険
⑧金

今回は、その次に利回りが低いと予想される③投資信託＝金利0.1％～5％（100万円を運用した場合の年間の儲けが1,000円～50,000円）、④不動産投資＝金利3％～7％（同30,000円～70,000円）について解説していきます。

投資信託——株式と預貯金の中間的な位置付け

まずは③投資信託から見ていきましょう。
投資信託は株式よりリスクが低く、預貯金よりは利回りが望める、株式と預貯金の中間的な位置付けの商品。証券会社や投信委託会社などのファンドマネージャーが株式、債券、公社債になどに分散して運用し、購入者に分配金や値上がり益を「利回り」として還元します。

ひとくちに投資信託といっても、多種多様な商品が存在します。「金利0.1％～5％、年間で1,000円から50,000円の儲け」と幅を設けたのは、投資信託から得られる利益はリスクの度合いで決まってくるからです。

公社債投資信託：低リスクで安定した利回り

投資信託は主に公社債に投資するものと、株式に投資するものの大きく2つに分けられます。MMFなどの公社債投信は常に銀行の定期預金を上回る分配金を維持していましたが、現在は運用難で国内MMFのほとんどが販売中止となってしましました。

一方、米ドルMMFであれば、金利0.1％前後＝100万円を1年間運用した場合で約1000円の利益が確保できます。外貨預金よりも高い利回りで、安定・安全に運用したい人に向くでしょう。ただし、売買時に為替手数料がかかる点には注意が必要。売却時には「外貨お預かり金」で受け取り、そのまま外貨で為替差益を利用しながら運用すれば、一石二鳥になっておすすめです。

株式投資信託：長期の運用ならより高い値上がり益を見込める

株式をメインに運用する投資信託には元本割れのリスクがあるものの、対価として利回り約5％から10％＝100万円を1年間運用した場合で50,000円～100,000円の利益が期待できます。景気動向や為替などに成果が左右される可能性もありますが、長期間運用することで、より高い値上がり益を見込めるでしょう。

私は株式型投資信託を17年間運用していますが、複利で計算すると年率5％以上の利回りが出ています。こうした結果を見ると、あらためて長期運用の大切さを実感しますね。
どうしても元本割れが怖い方は、公社債と債券、株式などをバランスよく含んだバランス型の投資信託を選ぶと良いでしょう。この場合、金利2％＝100万円を1年間運用すると20,000円の利益が見込める程度の利回りが目安になります。

不動産——好利回りの現物、小額でもOKな証券化商品

次は④不動産投資について見ていきましょう。不動産で資産を運営する場合、現物不動産投資に投資する方法と、不動産投資信託などの証券を利用する方法の2つが考えられます。

現物不動産：5％以上の利回りが目安に

前者の現物不動産投資には、第18回～23回でもご紹介してきたマンションの購入や、自前の土地にアパートを建てて家賃収入を得るなどの方法が当てはまります。

この場合、目安として5％以上の利回りが見込めるでしょう。実際には色々な要素（借入金、管理料など）を加味して実質的な利回りを計算する必要がありますが、1000万円で購入した不動産が、1年間で50万円の家賃収入をもたらすイメージですね。最低でも、このくらいの儲けがある物件ならば投資しても大丈夫と言えます。
地方の中古マンションの中には、利回りが7％以上になる物件もあります。中古マンション投資では、物件価格の下落ほど家賃相場が下落していないケースが多いため、その差によって利回りを稼げるのです。

自前の土地にアパートを建てる場合は投資額が多額になりがちですが、全ての部屋が満室になれば積立金などの管理料がかからないため、10％以上などの高い利回りが望めます。

不動産証券化商品：情報開示があると安心

どんなに利回りが良くても、現物不動産は多額の資金がなければ手が出せません。そこで誕生したのが、不動産の証券化によって少額での不動産投資を実現した商品です。不動産証券化商品のなかにも2種類があり、1つは不動産投資信託（J-REIT）、もう1つが不動産を小口化した商品です。

J-REITは投資信託の仲間で、証券取引所に「不動産投資法人」として会社のように上場しています。多数の投資家の投資資金を集めて、利回りの高い物件に投資する仕組み。新型コロナウイルスなどの影響で投資物件によっては収益に大きな差が出ていますが、いずれ持ち直してくるでしょう。

もう一方の不動産の小口化商品とは、例えば1億円のビルを50万円200口に分けて出資者を募るような方式です。その多くで投資期間が設定されており、期間内の配当をうたっています。あたかも元本が保証されているかのように宣伝するパンフレットなどもあるため、購入の際は慎重に検討しましょう。

現物不動産、証券化された不動産のどちらの場合も、5％が利回りの目安となります。両者の大きな違いとしては、J-REITは上場しているためディスクロージャー（情報開示）などに安心感があること、複数の物件にバランスよく投資する商品があることなどが挙げられます。
以前、不動産小口化商品が紙くずになってしまった大損の経験がある私としては、ディスクロージャーだけは絶対に譲れないポイントになってしまいました。

次回は、ランキングの順番に沿って、⑤株式投資について考えていきます。

（次回は10月16日を予定しています）