お金、どんげね？ 宮崎発マネー相談室【第18回】 初めての一棟アパート投資で「新築」を選んだ結果

宮崎県延岡市で保険業や資産運用のアドバイスに携わる小田初光さんが、地方で暮らす生活者のリアルな視点で、お金に関するさまざまな疑問に答えます。今回のテーマは「一棟アパート投資」。小田さんの体験に基づいて、不動産を選ぶための重要なポイントを解説します。

• どんな物件を買いたいか、自分の意志を決めてから不動産会社へ行く
• 利回りを重視するなら、新築物件を所有したい気持ちを抑えて中古物件に絞る
• 一棟アパートの経営は立地が最も重要。「人が集まる地域か」を考えて選別する

14年前、福岡市で新築の一棟アパートを購入

【質問】
夢だった福岡のアパートオーナー！　土地から購入するつもりで、複数の建物を観に行ったらデザイナーズアパート。すぐに欲しくなって、勢いで契約してしまった。こんなに思い切って大丈夫ですかねぇ？

さあ、今回のテーマは社会的な問題にもなっている「一棟アパート投資」です。
「年収300万円のサラリーマンでもアパート経営ができる！」を売りに躍進しながら、同時に多くの物議を醸してきた一棟物のアパートへの投資。「収益物件」とも呼ばれる投資用アパートの購入や経営について、まずはまっさらの状態からの新築購入について、具体的に話をしていきましょう。

実は、前述の質問者は、14年前の私自身です。
自ら新築物件の一棟アパートを購入してみて、そこで感じたメリットとデメリット、今だから話せる裏話やノウハウなど、今回から数回に渡って語っていくことにしましょう。
どちらかというと私は、「迷ったら買っちゃえ。買ったうえで経験しちゃえ。失敗してもしょうがない」の人です。ですから失敗もたくさんありますし、まだまだ現在進行形なのですが……。今だったら、あの頃の自分に対して違った方法が示せたのかもしれません（笑）。これから一棟アパートの購入をお考えの方には、ぜひ私の経験を参考にしていただきたいと思います。
ただし、これは後の回でお話ししますが、今では不動産の購入には経験だけでなく「運」の要素も大きいのかもしれないな、と感じている次第です。

最初の回は、私が新築一棟アパートの購入に至るまでの経緯と葛藤について、精神論も含めて話していきます。

その当時、株式市場ではチャイナマネーが躍進していました。中国の発展途上は目覚ましいものがありました。日本のGDPが中国に抜かれるのは2010年ですから、その少し前の話になります。当時は株式などの短期運用でしたが、私もチャイナマネーの恩恵を少なからず受けることができました。その前年度に、東京都内でバブル時代に買った方が売りに出していた中古マンションを購入して（第13回参照）、さらなる資金の運用先を考えていた矢先でした。

経済雑誌を開けば『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』『サラリーマンでも10年間で3億円の資産を作る不動産投資セミナー』、そしてロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さん貧乏父さん』など、不動産投資の指南書やDVDも多く見られました。私も参考にした一人で、特にロバート・キヨサキ氏のお金の考え方、手法については、今でもふと思った時に参考にしています。
ですから当時は私自身、不動産投資に対して前のめりになっていたのかも知れません。「購入したい」という気持ちが先決していたのです。一番まずいパターンですね。

利回り重視なら、最初から中古物件に絞る

福岡市内のアパートにも、投資に向く物件とそうでない物件がある

まずは物件の選定から始めました。購入する物件は将来住みたい福岡市と決めていたので、インターネットで不動産会社をいくつかピックアップして、福岡市に行ける日に不動産会社にアポをとって、物件を見て回ることとしました。
物件はどのくらいの規模か？　投資金額はどのくらい？　構造は？　間取りは？　などのことは全く考えてもなく、「まずは観てみよう」から始まったのです。
これでいいのか？
いいわけがありません。

少なくとも、自身の意志ははっきりと決めておく。
中古物件で利回り重視でいくのか。新築物件の場合は、利回りは何％までOKか。最低限の意志を決めておかないと、業者さんの思惑の中で動かされるだけになってしまいます。
ですから、当時の私は、まんまと不動産会社の意向通りの物件を勧められたかもしれません。見栄えのいいデザイナーズアパートだったので、気持ちはすっかり「購入ありき」に傾いてしまったのです。利回りを重視する方にとっては禁断ともいえる、新築物件購入の入り口へと突入していったのです。翌週には不動産会社に足を運んで、詳細などの商談に……。

利回り重視の気持ちが強いのなら、まずは最初から物件は中古に絞って観ていくこと。これはたいへん重要です。物件を絞らないと、ついつい見栄えがする物件に目移りしてしまいます。不動産会社の担当者は顧客のそうした態度を見逃さず、「おすすめの新築物件がありますよ！」などと誘導してきます。新築物件は値が高いうちに、早めに売りたいという担当者の思惑があるからです。購入金額が高額ということは、利回り的には不利です。
ですから、最初から中古物件から選ぶとハッキリと決めておく。毅然とした態度でのぞみましょう。

立地は「人が集まる地域か」が重要

次に立地です。一棟アパート経営では、立地が一番重要だと考えましょう。立地を間違えれば、不動産経営で資産運用どころか、赤字しか生みません。不動産は人に貸すことができて、初めて経営が回っていくという現実を知りましょう。

立地は、「人が集まる地域か」を考えて選別することが重要です。
当初私は、物件の候補地として次のような場所を勧められていました。
①博多駅から東へ30分ほど先のJRの駅から徒歩10分。近隣には大学があり、活気はあるのですが、何か町自体が狭い空間の中に凝縮されているようで、あまり乗る気になれませんでした。
そこで、全く違った立地の物件を2か所観てみることにしました。
②博多駅から17分徒歩圏内のエリア、そして③博多駅より西に位置する、地下鉄・JR両方とも利用可能で駅から徒歩10～15分圏内のエリアです。それぞれ土地面積が少々違いますが、価格は高い方から②、③、①の順でした。

立地に関しては妥協したくなかったので、いろいろと考えたうえで③の物件に決定しました。
決め手は地下鉄が利用可能であるのと、大学の移転先の付近ということで、先の都市開発が見込めそうなこと。道路が広く交通網も便利で、何よりも人口増が見込めそうで、自分もこの地域に住みたくなったことです。
現在もこの物件は満室で運用できているので、ホッとしています。ただ、運用を考えると、中古物件で購入費を抑えて利回りを高めるなど、利益重視で行くべきだと思います。「ピカピカなデザイナーズアパートのオーナーになりたい」という自身の思いはいったん横に置いて、あくまで資産運用として考えることが大切です。
立地に関して付け加えるなら、近隣にアパートが複数立ち並んでいる場所は、逆にニーズがあるということで、メリットと考えるといいと思います（ただし例外もあるので、そこが本当に人が集まる地域かどうか、現地に足を運んで確かめましょう）。

次回からは「数字」を踏まえながら、一棟アパート投資についてさらに具体的な話を進めていきます。

（次回は6月19日を予定しています）