宮崎県延岡市で保険業や資産運用のアドバイスに携わる小田初光さんが、地方で暮らす生活者のリアルな視点で、お金に関するさまざまな疑問に答えます。今回は、一棟アパート投資で利益を最大化させるための重要なポイントのひとつ、「確定申告」について考えます。

  • 家賃収入によるお金の流れを明確にする。給与の口座と家賃の口座は分けておく
  • 不動産事業の認定基準として「5棟10部屋」なら青色申告に変更できる
  • 青色申告では「専従者給与」「青色申告特別控除」による節税が可能になる

給与と家賃の口座を同じにすると……

【質問】
夢だった福岡のアパートオーナー! 土地から購入するつもりで、複数の建物を観に行ったらデザイナーズアパート。すぐに欲しくなって、勢いで契約してしまった。こんなに思い切って大丈夫ですかねぇ?

アパートオーナーが新築アパートを購入してからの行動は、今まで話してきたように、年数に応じて少しずつ変化していきます。普段はサラリーマンなどとして働く兼業大家さんにとって、アパート経営のひとつの集大成となるのが「確定申告」という作業です。
この確定申告の内容と評価が各金融機関からの指標となり、結果として金融機関との信頼関係ができていくことになります。

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この確定申告という作業。サラリーマンであれば「年末調整」、すなわち自身の生命保険や確定拠出年金などを1年間に支払った証明書を年度末に会社担当者に提出して、所得税などの過不足金の調整を行うのみで終了しますが、不動産投資という「経営」の世界に足を踏み入れたならば、もう一歩前進して、より細かい申告書を作成していきます。確定申告をしっかり行うことで、「サラリーマンとして一定の収入を得ながら、不動産投資によって多少のリスクを取って別枠の収入を目指す」という、兼業大家さんならではの醍醐味を目指すわけです。

家賃未払いのリスクは本業収入によって軽減できるわけですから、ここは、当たり前のことですが、申告は正確に正直に行いましょう。
まずは「白色申告」から始まります。投資する物件を増やしていけば「青色申告」へ移行することができ、メリットを受けられる状況は格段にアップします。詳しい仕組みは後ほど話すこととしますが、まずは申告に失敗しないために、基本的な「資金の管理」と「帳簿」について説明をしていきます。

実は私も過去に一度失敗したことですが、「家賃収入によるお金の流れを明確にしておく」というのが絶対条件です。特に注意すべきは、雇用収入(給与、賞与など)は不動産家賃収入と一緒(混合)にしないこと。ここはぜひ押さえていただきたい。できれば、家賃が入る通帳が物件ごとに分かれており、関連する費用の管理もその通帳で行うようにすると、物件の費用対効果の分析もわかりやすいものになります。

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給与と家賃収入は別口座で管理することが大切

物件が一つであればいいのですが、複数になると、管理も難しくなります。家賃収入の口座を給与振込通帳と一緒の口座にしておくと、たとえば月末に「家賃が入っている。今月は自宅の固定資産税もあり、家計のピンチだったので少し回せた。助かった」ということをしてしまいます。厳しいことを言いますが、これはどんぶり勘定です。
人は弱いものです。給与とは別のお金が入ってくると、「やった! お金持ちに!」と勘違いして使っちゃいます。ここはぐっと我慢して、「不動産としての資産」と「給与」は別ものとして考えてください。
家賃収入を家計に回すことを繰り返すうちに、「気がついたら税金が払えなかった。延滞したら、雇用給与自体を差し押さえられた。こんなはずではなかったのに?」なんてこともありますので、注意してくださいね。これこそが悪夢の始まりですから……。

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確定申告をしないオーナーも多いけれど……

次は、不動産事業としての認定基準について触れたいと思います。
よく言われる基準に「5棟10部屋」というものがあります。この5棟10部屋とは、何を意味するのでしょうか?

「5棟」とは貸家5軒を意味し、「10部屋」とは貸家の部屋10室を意味します。税制区分上、貸家を5軒、もしくは貸家の部屋を10室以上所有して賃貸業を営んでいたら、本格的な「事業」として認定され、確定申告の方法も「白色」から「青色申告」に変更することができます。
できるならば、「青色申告」を目指すことをお勧めします。

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アパート10室以上を経営すれば、白色申告から青色申告に変更できる

「白色申告」は年収2000万円以上の給与所得者か、別所得が20万円を超える方が申告する制度です。不動産投資においても、まずは白色申告からスタートしますが、アパートやマンションのオーナーの中には「俺が貸しているのは一軒家だけだから、せんでもいいや」と言って申告しない方も多く存在します。確定申告をしなければ後に税務署から指摘されて、過去の分まで追徴課税されるだけです。税務署も銀行も、所得を隠すことを嫌がります。税金を払いたくないからと所得を隠してもばれますし、社会的信用も地に落ちるだけです。
資金のショートが起きた時に銀行から融資を受けられるかどうか、いつ税務署の調査が入っても問題ないかどうか、そのあたりを覚悟のうえで行動してくださいね。

青色申告なら家族への給与も必要経費扱い

不動産事業が順調で「5棟10部屋」の条件を満たし、「青色申告」に変更できると、キャッシュフローは格段に向上することになります。青色申告の大きな利点は、給与所得者には縁がない「必要経費」が計上できることです。

青色申告では「現金の出ていかない必要経費」を増やすことが一番の節税の早道になります。たとえば青色申告になると、「専従者給与」と「青色申告特別控除」を支出欄に計上できます。専従者給与とは家族に支払う給与のことで、青色申告特別控除とは、10万円もしくは65万円の所得控除を受けられる制度です。
減価償却費に加え、専従者給与も青色申告特別控除も、大家が実質的に現金を出すことはありません。経費として帳簿に上がるだけになります。将来、ご夫婦で不動産経営を営むことになれば、給与を出しながら、その給与を経費にすることもできます。

アパート経営がうまくいけば、定年後も目減りしていくであろう年金に、不動産賃貸業を通じて追加の収入が得られ、「余裕のある時間と生活」を手に入れることが可能です。これこそ、不動産経営の醍醐味だと思いませんか?
これまでお話ししてきたように、物件選びも物件の管理も決して簡単なことではないのですが、最終的には「やれるか? やってみるか?」に尽きるのでしょう。

次回は不動産投資から離れて、一般的な資産運用の話に戻りたいと思います。長引くマイナス金利状況の中で販売されている運用商品や、その金利などについて考えていきます。

(次回は9月4日を予定しています)