お金、どんげね？ 宮崎発マネー相談室【第12回】 現物不動産投資とリートのメリットを徹底比較！

宮崎県延岡市で保険業や資産運用のアドバイスに携わる小田初光さんが、地方で暮らす生活者のリアルな視点で、お金に関するさまざまな疑問に答えます。今回も、前回に引き続いて「不動産投資」をテーマに、現物不動産投資とリートの特徴や違いについて説明いたします。

• リートと比べて、現物不動産投資は新型コロナウイルスの影響が限定的と思われる
• 現物不動産投資のメリットは家賃収入と売却益が期待でき、節税効果が得られること
• リートは少額で購入でき、専門家が運用するので安心だが、価格下落のリスクがある

現物不動産投資は「意味のある借金」

前回は「不動産投資信託」について、その形態と種類などについて話をしていきました。
しかしながら、ここに来て新型コロナウイルスの感染拡大により、世界規模の経済損失につながりかねない模様を呈してきました。ウイルスの感染がいつ収束するかは不明であり、市場の動揺がなかなか収まらない状況です。長丁場を覚悟しなければいけないかもしれません。

不動産投資信託（リート）も例外ではありません。リートにもさまざまなタイプがありますが、ホテルを保有するタイプのリートは、アジアからの旅行客が減り、多くのホテルで宿泊のキャンセルが相次いでいるため、リートはもちろん、リートに投資する投資信託も運用の悪化が懸念されます。もちろん不動産だけでなく株価も下落しているため、株式を対象とした投資信託の分配金にも影響があるでしょう。

投資信託の説明書には、価格が下落しうる要因として「投資リスク」が書かれています。その中には、「国内外の政治・経済情勢の急変、天災地変などで価格が下落することがある」と記載されています。まさに今回がその状況ですが、私たちとしては、経済が停滞しないよう「できることをする」を実践していくだけです。
新型コロナウイルスは不動産投資にも大きな影響を与えていますが、現物の不動産を運用している方は、リートと比べれば損失が少ない傾向もあります。
そこで、今回からはリートと現物の不動産投資について数回にわたって話をしていきます。

【質問】
老後の生活を安定させるためということで、あるハウスメーカーから「アパートを持ちましょう。リスクは少ししかありませんから大丈夫です」と話があったっちゃけど不安。高額な出費だし、仕事も製造業で景気が悪いと給料が減ったりすることもあるから怖いなぁ。どうじゃろか？

こんな相談は何度か受けたことがあります。自分の住家でも慎重に検討するのに、まして資産運用のために不動産を購入しようとしているのですから、二の足を踏むのは当然のことです。
ですから、最初に「現物の不動産投資」に向いているのか、別の方法としてリートなどがいいのかを考えましょう。
前回も話しましたが、不動産はお金があって裕福な方だけが持つものではありません。

マイホームのためならお金を貯めて20～35年のローンを組むのに、「運用のための現物不動産」になると気持ちがなくなってしまう方は多いと思います。ただ、マイホームは、自身の満足度で考えれば良い買い物といえるかもしれませんが、リスクという観点で考えれば、マイホームはリスクがある「意味のない資産（借金）」とも見なせます。これに対し、現物不動産投資は投資した人が利益を得るためのものなので、「意味のある資産（借金）」と見なせるわけです。

資産運用のために賃貸アパートを買うことはリスクを伴うけれど、裕福な方でなくても現物不動産への投資はできる（写真はイメージです）

家賃収入だけでなく節税効果もある現物不動産

現物不動産投資で期待できるメリットは大きく4つあります。

①家賃収入（インカムゲイン）
②売却益（キャピタルゲイン）
③減価償却を利用した節税
④相続時の節税

購入者が納得した物件で、空室のリスクさえ管理できれば、高額なローンを組んで物件を購入したとしても、①家賃収入（インカムゲイン）でローンを返済するのが可能となります。

今般ではお金を貸す金融機関や、不動産の販売会社のコンプライアンス違反などが指摘される例が増えているため、銀行などの貸し手は借り手（不動産の買い手）に対して厳しい融資審査を行い、さらには頭金の増額を要求するなど、借り手にとって環境が厳しくなっています。
ただ、現物不動産には担保能力がありますので、保有する不動産を担保にすることで、大きなお金を用意しないで別の不動産を購入する（レバレッジ効果）ことができます。

不動産市況が良くなったり、地価が上がったりすれば②購入時より高く物件を売る（キャピタルゲイン）こともできますし、経年による不動産価値の下落、つまり③減価償却を利用した節税もできます。そして賃貸用不動産は④相続時の節税（評価額が下がる）にもなるのです。もちろんこれらはすべて、リートにはない現物不動産投資ならではのメリットです。
何より、今回のような不測の事態が起きても、現物不動産なら比較的安定した家賃収入を継続して得られることが期待できます。入居者にとっては、何が起ころうとも自分の住家が大事ですからね（笑）。

リートは非常時に価格が下がりやすい

不動産投資信託（リート）は、投資法人を通じて一度にたくさんの不動産に投資するので、現物不動産投資と違ってリートは特定の不動産の「空室」や「家賃の下落」が投資家にダイレクトな影響を与えませんし、何より現物不動産と比べればはるかに少額のお金で購入できます。そして何といっても、不動産投資の専門家に運用を任せているという安心感があります。

ただ、今回の新型コロナウイルス問題のような非常事態では、リートの価格が購入時の価格よりも下がってしまい、損失を被ることになります。リートも現物不動産と同じく、あくまで長期投資という気持ちで運用するように心がけましょう。終息は必ずあります。

不動産は立地が重要、買うには度胸が必要

相談者には最終的にひと通りの話をさせていただきましたが、現物不動産は立地など細かいところを詰めていく作業が必要になります。安易にハウスメーカーだから楽で安心という考えは絶対に持たないでください。大金が動くのですから。人口減少に歯止めがかからない現状では、現物不動産投資は危険をはらんでいます。
都市部などにあるメーカーであればいいのですが、宮崎県ともなると、よく調査をしなければ、不動産を買ったのはいいけれど空室が埋まらず、メーカーが言うような家賃収入が得られずローンだけが残るという、負の資産（借金）になりかねません。

最後になりますが、何と言っても現物の不動産投資はリートと違って、運用者の性格が関係してくるかと思います。良い物件を見つけたとき、ちょっと考えてまた出向いて購入すればいいやという考えでいたら、いつの間にか売れちゃったなど、よくある話です。
現物不動産投資には、ある程度の度胸や思いきりが必要です。自分を信じて行動できるか？　人任せはダメです。今回の相談者は結局、リスクを承知で購入に踏み切ったのですが、うまくいくことを祈るばかりです。

次回も引き続き、現物不動産投資について「人生100年時代」の自身のプランニングと照らし合わせて話をしていきたいと思います。