マイホームを購入するなら「売れる家」を選ぶ

宮崎県延岡市で保険業や資産運用のアドバイスに携わる小田初光さんが、地方で暮らす生活者のリアルな視点で、お金に関するさまざまな疑問に答えます。今回は、自分の家を購入したいという転勤族からの相談。金利が安いうちにローンを組みたいところですが、家選びで何よりも重要な基準は「売れる家」だと小田さんはアドバイスします。

家を買えば、教育費などお金が必要なときに大きな借金を背負うことになる
「売れる家」を買えば、生活費が足りなくなっても家を売ればお金ができる
転勤が多い人の場合は、買った家を他人に貸して家賃収入を得る方法もある

教育費などお金が必要なときに負債を増やすのは……

【質問】
自分の家を持つのが目標でした。35歳になるので、そろそろこの目標を実現したいと思っています。自分は転勤族でもありますが、できれば新築物件を探しています。今は物の値段が上がるのと同時に住宅の材料も上がっていると聞きますが、金利も安い時代ですし、借入を中心にして家を買いたいです。ぜひアドバイスを願います。

今回の相談は「家」問題です。家の相談で多いのが、「借家か？　それとも購入した方が良いのか？」です。一家の大黒柱として「帰れる場所、落ち着ける場所」という資産を持つことに夢を見ている方も多いでしょう。

家は不動産なので、あえて「資産」と表現させていただきましたが、家を購入するにあたって、資産として考えて購入した方にはなかなか巡り会えません。なぜ、家を買うのか？　また、将来、家をどうするのか？

そもそも、高度成長時代の住宅ブームで起きたことは、残念ながら今の日本にはあてはまりません。少子高齢化、人口減少と、日本の環境は変化の一途をたどっています。大金をはたいてお金を使うのに、金利が安いからといって簡単にお金を借りる今の風潮を、少し残念に感じています。よくある例をあげれば、「35年ローンで4000万円で購入。頭金を貯めるために一生懸命働き、節約もした。これで一家の大黒柱だ！　でも暮らすのには自動車も必要だ」……こんなところでしょう。地方では普通に聞く話です。

ただ、考えてみてください。家を買おうとするのはファミリー層が圧倒的です。これからお金を使っていかなければいけない要素として、「教育資金」が待ち構えることになっています。家と子どもの教育は同時進行で管理しなければいけません。わざわざ負債を増やすことに疑問を感じなければいけません。

私が今回のような相談者に常に言っているのは、「だったら、売れる家を買いましょうね。売れない家ほど無駄づかいなものはありませんよ。自分のためだけの家は負債にしかなりませんから」ということです。すると、皆さんは「買う前に売る話なんて」とビックリされますが……。将来の安定を得るために学校に通って、努力してお金を貯めたのに、自分の家を買うとなると、金利を含めると6000万円近くの借金を働き盛りのときに作ってしまう。こんな馬鹿なことはありません。

高校卒の男性のサラリーマンが働き続けて、60歳で退職するまでの生涯賃金は約2億500万円（ユースフル労働統計2022より。退職金を除く）です。税金と社会保険料が2割だとすると、手取りは1億6400万円となります。家を買うのに6000万円を支払うとすると、それだけで優に生涯賃金の3分の1を超えてしまうことになります。これは驚きしかありません。

「生活費が足りなければ家を売る」という選択肢

もうおわかりでしょうが、「家」問題は、最も慎重に検討しなければいけない問題なのです。働いて稼げるお金には限りがあります。家の借金を払うのと同時にかかる教育資金は、例えば子どもが幼稚園から大学まで私立に通った場合の教育費は1人約2400万円、赤ちゃんからだと約2600万円という調査結果があります。手取り賃金の1億6400万円からこの2600万円と、家を買うお金の6000万円を引いた、残り7800万円が生活基盤になるお金となります。そして忘れてはいけない老後資金をザックリ2000万円とすると、残りは5800万円となります。

高校卒業後、社会人を経て、60歳までに使えるお金は、5800万円÷42年で1年当たり約138万円、月にすると12万円弱です。これでは生活できませんし、娯楽はあきらめるしかありません。最初の「売れる家」を買いましょうという意図はここにあります。最悪、売却してお金にできれば先に進めます。

打開策はあります。高齢化による空き家問題です。住宅が余ってきているので、安い中古住宅に移ればいいだけです。中古物件もリフォームをすればきれいになります。何より借金を減らすことができれば、その分だけ生涯使えるお金を増やすこともできます。

家賃を得られる「良い負債」としての家選び

今回の相談者は、仕事で転勤もあるということなので、ここからは転勤族の家の選び方を考えていきます。転勤族にとって、どこの場所で家を買うかは子育てを含めた生活環境を考えると悩ましい問題です。企業から住宅手当もあるでしょうから、あわてずに慎重に検討すればいいと思います。

アドバイスとしては、もし住み心地が良い場所があるのでしたら、その家を買うことで「良い負債」を作ってみるのも手ではないでしょうか？　最悪、転勤で住めなくなったら、家を貸して家賃をいただければいいだけです。「良い負債」とは、他の誰かがあなたのために返済してくれるものです。自分が住むためだけに作った借金は「悪い負債」であり、あなたが一生懸命働いて得たお金を吸い取ってしまうだけのものです。

転勤しながら家が増えていくのも、あり得ることなのです。家賃収入があれば、期間とともに借金は減っていきます。家本来の「資産価値」を利用して、気づけば「お金を働かせている」状態になります。あなたのために、お金に仕事をさせましょう。自分の夢を「いくつもの家を持つこと」に変えるのもありですよ。でも、くれぐれも、「売れる家」を選ぶのは忘れないでください。