「2棟目のアパート経営」で失敗しないためには

宮崎県延岡市で保険業や資産運用のアドバイスに携わる小田初光さんが、地方で暮らす生活者のリアルな視点で、お金に関するさまざまな疑問に答えます。今回も前回に引き続き、現物不動産投資に関する実用的なアドバイスをお届けします。

実物不動産を経営する際は、借金や修繕や家賃下落などのリスクコントロールが大切
実物不動産の節税効果は大きいが、空室リスクや相続の準備など注意点も多い
複数物件の運用では物件の立地と、不動産の種類の分散がリスク回避にとって重要

その提案は「ハウスメーカーの思惑」では？

世界経済非常事態宣言！　ヒト・モノの動きが突如として断絶し需要と供給が麻痺状態、特に需要が「蒸発」したのには参りました。人の動きが止まれば、こんな状況に陥ってしまうのか……。

1995年のアメリカ映画でダスティン・ホフマンが演じた「アウトブレイク」の映像が、まさに現実世界で起きているのです。企業や家計のダメージは計り知れませんが、良かったのは東京オリンピックの開催問題が「延期」で落ち着いたこと。中止という最悪のシナリオは回避されたことで、少しは落ち着くことができました。さて、今後どうなることやら。
経済が停滞するのは仕方ないことですが、問題は終息日。新型コロナウイルスの治療薬や予防薬、ワクチンなどが開発されれば、穏やかにでも患者の減少となり、期待感も出るでしょう。こんな時だからこそ、私は株式などを断固買い進めていきます。日本経済の上昇のためにも……。

さて、今回は前回に引き続き、あまり経済動向に左右されない底堅い現物資産である「不動産投資」の考え方に力点をおいて、話を進めていきます。

【質問】
ハウスメーカーより、「いい土地があるから2、3棟目のアパートを建てませんか？」と話があるっちゃけど、どうじゃろか？　1棟目も同じハウスメーカーで建てて、安心もあるしね！

この相談は、6年前実際にお客様から受けたものです。
相談者はすでに一棟のアパート（ファミリー型）を所有しています。借金は定年退職時に一括返済したので、ありません。「今度は新たな土地を紹介しますから、複数物件のアパートオーナーになりましょう」と持ち掛けられた話です。

相談者はすでに70歳を超えています。所有中のアパートも自宅から約2時間かかる距離にあり、管理も自身で行っています。持ち掛けられた複数物件も自宅から同じくらいの別方向距離にあるもので、しかも高額な借金にもなります。両方とも宮崎県内の物件ですが、遠距離なので管理は困難になることでしょう。
この相談で一番の問題点は、「全てハウスメーカーの意向に沿って行われている（コントロールされている）」ということです。当時の相談者の年齢が70歳、そこに多額の借金。もちろん、現時点の担保と連帯保証人、借入の親子リレーも考えなくてはいけません。売主（ハウスメーカー）と銀行の思う通りではいけません。

ここで「リスクのコントロール」の話をしたいと思います。前回、住宅にかかるお金の一部を、老後資金に回してあげましょうという話をしました。この場合はどうでしょう。「意味のない老後の借金地獄」の典型的なものです。見た目の話（30年間家賃保証収入有りの前提）だけ聞いて、30年間の借金返済、アパートの修繕、家賃下落というリスクを自身でコントロールできていないのです。
返済が終わるのは30年後です。ご自身の家計管理や、やがて物件を受け継ぐことになるご家族のことを、どれだけ真剣に考えているのでしょうか？　明確な目的もなく、保証を後の人に託すのは無責任だと思うのですがどうでしょう。

「節税ができる」「将来の年金代わりに」「生命保険の代わりに」など口車に乗ってしまった。これは避けなければなりません。投資ですから、そんなにいい話があるわけありません。他の業者の見積りなど、投資する前にやっておくべきことがたくさんあります。

2棟目の購入を決める際には、物件の良し悪しをしっかりと検討するのはもちろん、投資する目的や先々のことも考えておきたい（写真は福岡市中心部）

「立地」と「物件の分散」で空室リスクを抑える

実物不動産のオーナーになると、部屋を貸すことによって、相続時に評価額を約3分の1程度下げることができます。相続税評価額は新築で約50％。貸し出せば評価額はその70％にもなります。8000万円の新築では8000万円×50％×70％＝2800万円ぐらいになります。節税効果は確かに大きい。
しかし、問題は「空室リスク」です。人が入居しなければ借入金の返済が滞る。修繕費もケチるようになり、物件が古くなったのに家賃を下げられないといった負のスパイラルが発生します。こうなると物件を手放したくても誰にも買ってもらえず、家賃収入がないまま借金だけを払い続けることとなり、最悪の場合は破産もありえます。

相続の問題も重要です。借入残がどれだけあるのかなど、相続人ともいろいろ相談しなければなりません。
資産運用の世界では、よくリスク分散のためにさまざまな商品に資金を振り分けることをします。不動産投資にも同じことが言えます。一棟ものの物件なのか、区分所有のマンションなのか。あるいは新築か中古かなど、分散の方法はいろいろ考えられます。
相談者のように、新築のアパートだけに多額のお金を費やすのではなく、中古アパートのリフォームや区分所有マンションも考えることで、リスクを分散できます。

空室リスクを避けるために最も重要なことは、「立地」です。
九州であれば、全国的な人口減少が問題になる中で今も人口が増えている福岡市などに物件を求めることが、リスクを軽減することになるのです。福岡市の市街地の物件価格は、現状でも値崩れしていません。需要が途絶えていないので、空室リスクや家賃が減少するリスクを最小に抑えることが期待できます。

当時、相談者の奥様から何度か、購入をやめるよう説得してほしいと依頼をいただきましたが、最終的に説得を押し切った形で、2棟目のアパートの購入に踏み切りました。今は、ご夫婦とも病気で体調を崩して、物件の管理なども厳しい状況となっています。
退職後の資産運用では、老後の生活をより楽しむことが大切だと思います。「これからは楽ができるね」と希望を胸にアパートの経営を始めても、物件選びを間違えてしまうと、相談者のご夫婦のように、老後の楽しみを閉ざされてしまう現実があるのを知らされました。

新型コロナウイルスの終息の見通しが立たず、この状況が長きにわたって続くと、いくら経済動向の影響が低いといわれる現物不動産投資であっても、入居者が家賃を払えなくなるほどの厳しい生活が強いられ、オーナーが資金繰りに窮することも考えられます。不動産のオーナーにとっても厳しい状況ですが、仕事がなくなり収入が途絶えた入居者にとっては、住家の崩壊につながります。政府には現金給付など、思い切った経済対策を踏み切っていただきたいものです。

（次回は4月17日公開予定です）