アパート経営やワンルームマンション投資のように、ローンを組んで行う不動産投資に比べ、少額な資金(自己資金)から行える不動産投資に「REIT(リート:不動産投資信託)」と「不動産小口化商品」があります。この記事では、REITと不動産小口化商品の概要とメリット・デメリットについて説明しています。株式や債券、一般の投資信託(公募型株式投資信託)以外の投資先を検討したい方は、ご一読ください。

  • REITは複数の物件に分散投資でき、比較的高い利回りが期待できるのがメリット
  • 不動産小口化商品は物件を選んで投資できるうえ、出資者が物件を管理しなくてよい
  • 物件にこだわるなら不動産小口化商品、分散投資したいならREITが向いている

REIT(不動産投資信託)の仕組みとメリット・デメリット

REIT(不動産投資信託)は、多くの投資家から集めた資金と金融機関からの借入金などにより、複数の不動産(賃貸マンションやオフィスビル、商業施設や物流施設など)を購入・運営し、そこから上がる賃料や不動産の売却益を投資家に分配金として支払う投資信託です。

【図表1】REIT(不動産投資信託)の仕組み
REIT(不動産投資信託)の仕組み
(筆者作成)

投資家は、REITを運営する投資法人が発行する「投資証券」を購入することで、投資口数に応じて定期的に分配金を受け取ります。分配金の主な原資は、賃料収入です。そのため、空室率や賃料の動向(値上がり、値下がり)による分配金の金額は変動します。

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また、REITは、株式と同じように証券取引所に上場しています。それにより、他の不動産投資に比べ流動性が高い(換金しやすい)という特徴があります。

REITの主なメリットは、

  • 複数の大型物件に分散投資ができる点
  • 投資家が不動産の管理・運営をしなくていい点
  • リート税制(※)により比較的高い利回りが期待できる点

になります。

※リート税制(J-REITの場合)とは、配当可能利益の90%以上を分配金として支払うと、法人税がほとんどかからないという制度です。

REITの主なデメリットは、

  • 景気動向により、空室率が上昇することがある点
  • 世の中の金利の動向により、金融機関への支払い利息が増えることがある点

があります。

不動産小口化商品の仕組みとメリット・デメリット

不動産小口化商品は、一棟のオフィスビルや賃貸マンションなどを小口化し、複数の投資家に販売する投資商品です。対象になる不動産は、不動産特定共同事業法に基づいて運営されます。

例えば、物件価格3億円のオフィスビルを300口に分割して販売すると1口は100万円(3億円÷300口)になります。
また、不動産小口化商品もREITと同じように、事業者が物件の管理や運用を行うので、投資家は手間を掛けずに不動産投資ができます。

【図表2】不動産小口化商品の仕組み
不動産小口化商品の仕組み
(筆者作成)

不動産投資信託の形態は、「賃貸型」「匿名組合型」「任意組合型」の3種類です。その中で、主に利用されているのは「匿名組合型」と「任意組合型」です。

匿名組合型は、事業者が不動産を所有して、投資家は出資することで、出資額に応じて配当を受け取ります。出資金は、1口1万円~と、少額出資が可能です。

任意組合型は、事業者と投資家が共同で不動産事業を行います。投資家も不動産の所有権があり、相続対策として利用することができます。任意組合型は、1口100万円程度になります。

不動産小口化商品の主なメリットは、

  • 特定の物件を選んで投資ができる点
  • 不動産の管理・運用を出資者が行う必要がない点

になります。

不動産小口化商品の主なデメリットは、

  • 物件が限られる点
  • 流動性(換金性)がリートに比べて低い点

があります。

まとめ

この記事では、REITと不動産小口化商品の仕組みとメリット・デメリットについて説明してきました。

投資する不動産にこだわりたい人は、不動産小口化商品が向いているといえます。

個別の不動産よりオフィスビルや商業施設、賃貸マンションなどのセクターに注目して投資したい人や、複数のセクターに分散投資したい人は、REITが向いているでしょう。

「どのような不動産投資を行いたいか」を考える時の参考にしていただけたら幸いです。

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